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很多小区业主和物业之间，矛盾大多都绕不开物业费。
到底该交多少钱、哪些钱不该交、物业没做好服务能不能少交钱、电梯广告这些公共收益归谁，这些问题几乎每年都有不少人在争论。
随着各地陆续出台新版物业管理条例，不少地方新规都定在明年1月1日正式落地，收费规则、服务标准、监管方式都会迎来调整。
先说明一点，这次不是全国统一一刀切的新规，是多个省份、城市同步更新本地物业管理相关制度，各地细则会有差别，但调整方向大体一致。
总结下来，有四个变化和每一户业主息息相关，提前了解清楚，后续交物业费、维权的时候心里才有底。
第一个变化，收费标准和服务质量绑定，真正做到质价相符，不再是价格定死，服务好坏一个样。
以前很多小区，物业费从交房的时候就定好了，不管物业打扫干不干净、设施维修快不快，费用常年不变。
业主觉得服务跟不上，想要降价很难，物业觉得人力、物料成本上涨，想涨价也不容易，两边僵持不下。
按照新规方向，以后物业服务会划分清晰的等级，每一级对应固定的服务内容、人员配置、巡检频率、故障处理时限，不同等级匹配对应的收费区间。
前期新建小区的物业费，大多执行政府指导价；
已经成立业委会的小区，由业主和物业协商，走市场调节价。
物业想要涨价，不能自己单方面贴一张通知就生效，必须先公示成本明细，在社区、街道的监督下，征求业主意见，达到规定表决比例之后，才能调整价格。
反过来，如果物业长期达不到对应等级的服务标准，业主可以申请第三方机构做服务评价，评价结果不合格，就可以按照合同约定扣减物业费，甚至启动更换物业的流程。
还有一个很关键的区分，基础物业费里面，只包含小区公共区域保洁、绿化养护、公共设施巡检这些常规服务。
像上门家政、单独的家电检修、代收跑腿这类个性化服务，不属于基础服务，物业要单独明码标价，业主自愿选择，不能打包强制算进物业费里。
第二个变化，空置房收费有明确标准，杜绝全额收取的一刀切做法。
不少业主买了房子，暂时不入住，房屋空置，之前各个小区执行的标准很乱。
有的物业坚持，房子交付之后，不管住不住，都要全额交物业费；
有的小区可以协商打折，折扣比例没有统一说法，全靠业主自己去沟通，很容易产生纠纷。
明年起，多地新规明确，空置房满足条件可以按比例减免物业费，大多控制在原标准的70%到80%区间。
但是减免不是自动生效，不是业主口头说不住就可以。
一般需要业主提前向物业报备空置状态，部分地区要求报备之后，连续一段时间没有入住记录，才可以享受优惠。
这里也要分清，房子已经交付，只是业主自己不去住，和开发商还没有完成交付，是两回事。
没有交付的房屋，物业费由开发商承担，不用业主掏钱。
另外，储藏室、地下室、车位，没有写进不动产权证的产权面积，不能计入物业费计费面积，物业不能额外加收这部分的费用。
第三个变化，公共收益账目强制公开，钱怎么花，业主有监督权。
小区电梯广告、单元门口的广告、地面车位租金、快递柜进场费，这些都属于全体业主的公共收益，这一点很多人都知道，但是过去很长一段时间，这笔钱的去向很模糊。
很多物业收了钱之后，不公示明细，收益直接当成自己的利润，业主想查账，处处受阻。
新的管理要求里面，公共收益必须单独建账、独立核算，和物业自己的营收分开，不能混在一起。
物业要定期在小区公告栏、业主群里公示收支明细，收入多少、花在了哪里、结余还有多少，都要写清楚，公示周期一般按季度或者半年。
业主或者业委会提出异议的时候，物业要给出书面答复，业主也可以申请对公共收益账目做审计。
公共收益优先用来补充小区的住宅专项维修资金，或者用来抵扣全体业主的物业费、改造小区公共设施，物业可以提取少量约定比例的管理服务费，比例不能超标。
第四个变化，催缴方式被严格限制，禁止用停水停电、限制门禁电梯这类手段逼业主交钱。
之前不少地方出现过，业主因为对物业服务不满意，暂缓交物业费，物业直接关掉业主家的水电，或者门禁卡失效、不让坐电梯，用这种方式施压催费。
这种做法本身就不符合民法典的规定，明年新规落地之后，监管处罚力度会进一步加大。
物业合法的催费流程是，先书面催告，给业主留出缴费期限；
逾期之后依旧不缴纳，物业只能走调解、起诉或者仲裁的途径。
凡是通过断水断电、停燃气、锁门禁、限制电梯使用的方式催收物业费，都属于违规，主管部门可以对物业进行处罚，业主也可以留存证据，要求物业承担相应责任。
当然，这不是说业主可以随便不交物业费。
物业已经按照合同提供了基础服务，业主不能单纯以“我很少出门、没用公共设施”为由拒缴物业费。
如果是服务不到位，正确做法是拍照留证、反馈社区，协商或者起诉维权，而不是直接拒交，避免自己产生违约金、被起诉的风险。
很多人看完这四点，会有一个疑问，新规是不是意味着物业费一定会降价？
其实不一定。
新规的核心不是强制降价，而是把规则透明化。
人力、保洁、设备维保的成本逐年上涨，一部分服务标准高、配套完善的小区，经过
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